細算房貸

買房子可能是我們此生中最大的一筆消費， 除了家裡有礦的人以外，大多人需要去向銀行接洽房貸的事宜， 政府想要管控房價，也是先從房貸這檔事下手， 可見房貸的重要性。

在談房貸時，最重要的就是金額、利率、期限。 其中利率和貸款金額較少自主決定的空間， 但是期限就不同了，這是可以自己和銀行討論決定的。

當初我在買房子時，還是個菜鳥，以為只有貸20年這個選項， 在談的時候，銀行說要貸幾年都可以（其實是1~20之間任一個數字都行）， 當時我就矇了，因為沒考慮過其他可能性， 並不知道貸幾年是最佳選項，在和銀行確定可以提早還款後，最後選了貸20年。

該貸多少

一般的理財建議是每月還款在月收入的 1/3 以內， 以月入 10 萬元的家庭來說，是 33333 元，以利率 2.5%、貸款 20 年反推， 大約是貸款 650 萬元，若貸款是房價的 60% 的話，會推得房價約 1083 萬， 以今天(2026年)的房市狀況來看，不容易買到房。

在長期 20 年的時間裡，每月固定付一大筆錢出去是很大的經濟壓力， 務必量力而為。

附帶一提，買房會改變複利的進程和結果，對累積財富有巨大的影響， 巴菲特對此有深刻的看法，有興趣的朋友可以查一下他對買房的態度。

房貸利息扣除額

在每個月還給銀行的錢裡，分為本金和利息， 若房子是自用，符合一系列條件後，利息是可以在申報所得稅時扣除掉的， 以現在的規定，最多扣除 30 萬元， 附帶一提，這個扣除額是要自己列舉的，報稅時系統不會自動帶入。

如果扣除了30萬元的利息，而自己的所得稅率是20%的話，等於可以少繳6萬元的所得稅。

房貸試算

現在許多銀行都有把房貸試算的功能放到網路上，只要Google「房貸試算」一下就能找到， 試算的結果大多是告訴我們每個月要付多少錢； 但要算得細一點的話，還必須把稅和通膨的因素考慮進來， 這樣才能更忠實反應實際情況。

由於找不到這種計算機，那就自己寫一個房貸試算計算機， 除了算出每月還款金額以外，另外還把稅務和通膨考慮進來。

以利率 2.5%，貸 600 萬元，為期 20 年，可以申報利息扣除額 30 萬元，所得稅率 20% 的情況下， 名義上要支出共 7,630,602 元 (本金 6,000,000 + 利息 1,630,602)， 在考慮稅的影響後，實際支出共 7,304,481 元，少了（或者說，賺了）約 32 萬元， 這要感謝稅務上對購買自用房的優待。

再把每年通貨膨脹考慮進來的話，實際支出等同於在期初（辦理房貸時）的 6,075,084 元， 比房貸金額多了約 7 萬 5000 元而己， 只看名目數字的話，我們會以為多付了利息 1,630,602 元給銀行， 兩者給人的認知差異很大，也可能會影響到決策過程。